토지거래허가제는 부동산 투기 억제와 실수요자 보호를 위해 지정된 지역 내 거래 시 관청 허가를 받아야 하는 제도예요. 서울·수도권 주요 토허제 지역과 실거주의무, 지정 기준까지 한눈에 정리했습니다.
부동산 시장을 살펴보다 보면 “이 지역은 토허제 지역이라 허가를 받아야 거래할 수 있다”는 말을 들은 적 있으실 거예요.
여기서 말하는 토허제는 ‘토지거래허가제’의 줄임말로, 투기 억제와 실수요자 보호를 위해 만들어진 제도예요.
오늘은 토지거래허가제의 뜻과 지역 지정 기준, 실거주의무까지 자세히 살펴볼게요.
토지거래허가제 뜻
토지거래허가제는 부동산 투기를 막고, 실수요 중심의 거래 질서를 확립하기 위해 1979년에 처음 도입된 제도예요.
국토교통부 장관이나 시·도지사가 지정한 토지거래허가구 지역 내에서 토지를 사고팔 때는
시장·군수·구청장의 허가를 반드시 받아야만 거래가 가능합니다.
만약 허가 없이 거래를 진행하면 그 계약은 무효가 되고,
최대 2년 이하의 징역 또는 거래가액의 30% 이하의 벌금형이 부과될 수 있어요.
즉, 단순한 신고가 아니라 ‘사전 허가’를 통해 거래를 통제하는 제도라는 점이 핵심이에요.
이 제도는 단기적인 투기나 시세 차익을 노린 거래를 막고
국토의 균형 발전과 지가 안정을 도모하기 위해 꾸준히 유지되고 있습니다.
토지거래허가제 지역 지정 기준
그렇다면 어떤 지역이 토지거래허가구역으로 지정될까요?
국토교통부는 부동산 시장의 과열 정도와 개발 계획 등을 종합적으로 판단해 지정합니다.
주요 지정 기준은 다음과 같아요.
- 투기과열지구 또는 집값 급등 지역
- 재건축·재개발 등 개발 이슈가 있는 지역
- 공공개발 예정지나 신도시 조성 지역
- 농지·산림 등 환경보전 목적 지역
지정 기간은 최대 5년이며,
상황에 따라 연장 또는 해제가 가능합니다.
예를 들어 집값 상승세가 진정되면 해제되지만,
개발 호재가 이어지는 곳은 추가 연장되는 경우가 많아요.
2025년 기준 토지거래허가제 적용 지역
2025년 현재 서울과 수도권에서는 아래 지역들이 대표적인 토허제 지역으로 유지되고 있습니다.
- 서울 강남 3구(강남·서초·송파)
- 서울 용산구 일부 지역
- 마포구·성동구·양천구 목동 일대
- 경기도 과천·하남·성남 수정구 일부
- 광명·고양 창릉·부천 대장·남양주 왕숙 신도시 예정지
이 지역들은 대부분 주택·상가·토지 거래 시 일정 면적 이상이면
허가를 받아야 거래가 가능합니다.
특히 강남과 용산은 투기 억제의 핵심 지역으로 꼽혀 장기간 토허제 유지가 이어지고 있어요.
토지거래허가제 실거주의무
토허제 구역 내에서 주택을 구입하면 반드시 실거주의무가 부여됩니다.
이 부분을 모르고 매수했다가 불이익을 받는 사례도 적지 않아요.
실거주의무 주요 내용은 다음과 같아요.
- 입주 시기: 잔금일 기준 3개월 이내 입주 필수
- 거주의무 기간: 최소 2년 이상 실거주
- 임대 금지: 거주의무 기간 동안 전·월세 불가
- 기존 주택 보유 시: 신규 주택 구입 후 1년 내 기존 주택 매도 의무
- 예외: 경매로 취득한 주택은 실거주의무 면제
즉, 토허제 지역에서는 임대나 갭투자가 사실상 불가능하고,
실수요자만 거래할 수 있는 구조예요.
이 덕분에 단기 투기 목적의 매매는 거의 차단됩니다.
토지거래허가제 해제 가능성과 전망
토지거래허가제는 영구적인 제도가 아니라,
시장 안정 정도에 따라 지정·연장·해제가 반복돼요.
최근 정부는 일부 지역의 거래량이 감소하면서
비수도권 위주로 해제 검토를 진행 중이에요.
하지만 서울 강남·용산처럼 수요가 꾸준한 지역은
단기간에 해제되기 어려운 상황이에요.
시장 과열이 다시 나타날 경우, 오히려 허가구역 재지정 가능성도 있습니다.
마무리하며
토지거래허가제는 단순한 부동산 규제가 아니라
시장 안정과 실수요자 보호를 위한 핵심 제도예요.
허가 없이 거래하면 계약이 무효가 되고,
실거주의무를 지키지 않으면 행정 제재를 받을 수 있으니
구매 전 반드시 허가구역 여부를 확인해야 합니다.
특히 서울과 수도권처럼 규제가 복잡한 지역은
국토교통부 토지이용규제정보서비스나
서울시 부동산정보광장을 통해 사전에 조회하는 것이 좋아요.
미리 확인하고 거래한다면, 불이익 없이 안전하게 부동산을 매매할 수 있습니다.